Utleie i sameie: regler for seksjonseiere og styret
Bor du i et eierseksjonssameie, har du som hovedregel rett til å leie ut seksjonen din uten å spørre styret om lov. Vedtektene kan likevel kreve at styret godkjenner leietakeren. Korttidsutleie av hele boligen er begrenset til 90 døgn i året, med mindre årsmøtet har satt en annen grense. Her forklarer vi reglene i eierseksjonsloven i klartekst. Du får vite hva styret kan og ikke kan kreve, og hvordan sameie skiller seg fra borettslag. Til slutt ser vi på en helt annen måte sameiet kan bruke utleie på: til å dele og leie utstyr.
Kort oppsummert
-
Som seksjonseier kan du leie ut boligen din fritt. Begrensninger i vedtektene krever samtykke fra de seksjonseierne det gjelder.
-
Vedtektene kan kreve at styret godkjenner leietakeren, men styret kan bare nekte når det har en saklig grunn. Diskriminering er aldri en saklig grunn.
-
Korttidsutleie av hele seksjonen (inntil 30 døgn sammenhengende) er begrenset til 90 døgn i året. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall sette grensen mellom 60 og 120 døgn.
-
Du har fortsatt ansvaret overfor sameiet for at leietakeren følger husordensreglene.
-
Sameiet kan også leie inn utstyr til dugnad og vedlikehold, eller la seksjonseierne leie ut eget utstyr til hverandre, i stedet for å kjøpe alt selv.
Innholdsfortegnelse
Retten til å leie ut seksjonen din
Utgangspunktet i et eierseksjonssameie er enkelt: du eier seksjonen, og du bestemmer selv over den. Etter eierseksjonsloven § 24 kan du leie ut boligseksjonen din. Leietakeren kan være en student for ett semester, en familie på en treårskontrakt eller et par som trenger et sted å bo mens huset deres pusses opp.
Vedtektene kan begrense denne retten, men ikke uten videre. En begrensning i råderetten som innføres etter at sameiet er opprettet, krever samtykke fra de seksjonseierne den rammer. Et vanlig flertall på årsmøtet er altså ikke nok til å nekte deg å leie ut. Sto begrensningen allerede i vedtektene da du kjøpte, kan den gjelde deg, så les vedtektene før du annonserer.
Leietakeren må følge reglene som gjelder i sameiet. Du som eier beholder ansvaret overfor sameiet for at det skjer, selv om du ikke bor der selv. Brudd på husordensreglene, støy eller feil bruk av fellesarealer havner derfor på ditt bord. Det er den viktigste grunnen til å velge leietaker med omhu og legge husordensreglene ved leiekontrakten.
Hva styret kan kreve, og hva det ikke kan
Mange seksjonseiere er usikre på hvor mye styret har å si. Svaret avhenger av vedtektene.
Godkjenning av leietaker
Vedtektene kan bestemme at styret skal godkjenne leietakeren. Da må du søke før leietakeren flytter inn. Styret kan imidlertid bare nekte godkjenning når det har en saklig grunn. Kriterier som kjønn, etnisitet, religion og lignende kan aldri være saklig grunn til å si nei.
Står det ingen godkjenningsregel i vedtektene, trenger du ikke styrets ja for å leie ut.
Melding om hvem som bor der
Selv uten godkjenningskrav er det lurt å gi styret navn og kontaktinformasjon til leietakeren. Ved lekkasje, brann, inspeksjon av røykvarslere eller arbeid som krever tilgang til leiligheten, må styret vite hvem det skal kontakte. Mange forretningsførere har egne skjemaer for å melde fra om utleie, slik at styret ser hvilke seksjoner som er utleid og for hvilken periode.
Styret kan derimot ikke uten videre innføre et krav om at du må melde fra om korttidsutleie på forhånd. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har i et svar om utleie av eierseksjon lagt til grunn at et slikt krav kan være en innskrenkning i råderetten. En slik innskrenkning krever samtykke fra seksjonseieren. Uttalelsen gjelder en vedtektsbestemmelse om at den som skal korttidsutleie må melde fra i forkant med opplysninger om leieperioden, hovedleier og antall leiere. Departementet åpner samtidig for at et slikt rapporteringskrav kan vedtektsfestes dersom de som berøres samtykker, og presiserer at det i siste instans er domstolene som avgjør. For styret betyr det at frivillig melding er veien å gå, med mindre vedtektene er gyldig endret.
Korttidsutleie: 90 døgn i året
Korttidsutleie, typisk via utleieplattformer for overnatting, er det temaet som skaper mest uro i sameier. Loven har derfor egne grenser for slik utleie.
Eierseksjonsloven § 24 syvende ledd sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen er begrenset til 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes leieforhold på inntil 30 døgn sammenhengende. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall sette en annen grense i vedtektene, men den må ligge mellom 60 og 120 døgn.
| Situasjon | Gjelder 90-døgnsgrensen? |
|---|---|
| Du leier ut hele seksjonen i inntil 30 døgn om gangen | Ja, døgnene teller mot den årlige grensen |
| Du leier ut hele seksjonen i mer enn 30 døgn sammenhengende | Nei, dette er vanlig utleie og teller ikke |
| Du leier ut ett rom og bor i boligen selv | Nei |
| Alle bruksenhetene i sameiet brukes som fritidsboliger | Nei |
| Årsmøtet har vedtatt en annen grense med 2/3 flertall | Ja, men grensen er da mellom 60 og 120 døgn |
Når grensen ikke gjelder
Begrensningen gjelder bare utleie av hele seksjonen. Grensen gjelder ikke hvis du leier ut et rom mens du bor der selv. Den gjelder heller ikke i sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger, noe som følger direkte av § 24 syvende ledd siste punktum. Bakgrunnen for regelen er hensynet til bomiljøet: omfattende korttidsutleie kan skape uro, fordi gjester sjelden kjenner husordensreglene.
Leieforhold som varer lenger enn 30 døgn sammenhengende, teller ikke med i kvoten. Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) understreker dette: en leietaker som bor der i to måneder, bruker ikke opp noen av de 90 døgnene.
Når utleien kan bli bruksendring
Selv om du holder deg innenfor eierseksjonsloven, er ikke alt avklart. Regjeringens veileder om korttidsutleie viser at korttidsutleie kan være en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven og komme i strid med boligformålet. Tilbyr du renhold, frokost eller lignende tjenester, kan det tale for at utleien er kommersiell overnatting og ikke boligbruk. Planlegger du utleie i stort omfang, bør du derfor sjekke med byggesaksavdelingen i kommunen før du starter.
Sameie eller borettslag: forskjellene ved utleie
Mange blander sammen reglene for de to eierformene, men forskjellen er stor. I et sameie eier du selve seksjonen. I et borettslag eier du en andel, og borettslagsloven gir laget mer å si om hvem som bor i leilighetene.
| Eierseksjonssameie | Borettslag | |
|---|---|---|
| Rett til å leie ut | Fritt som hovedregel | Bare i bestemte tilfeller, blant annet i inntil tre år hvis du selv har bodd der i minst ett av de to siste årene |
| Styregodkjenning | Bare hvis vedtektene krever det | Hovedregelen er at styret må godkjenne leietakeren |
| Korttidsutleie | Inntil 90 døgn i året (60 til 120 etter vedtak) | Inntil 30 døgn til sammen i løpet av året uten styrets godkjenning, for andelseiere som selv bor i boligen. Eieren kan være bortreist under utleien |
| Utleie av en del av boligen mens du bor der | Tillatt | Tillatt uten styrets godkjenning |
| Ansvar for leietakeren | Seksjonseieren | Andelseieren |
Kort sagt: i et sameie er utleie din rett, med noen grenser. I et borettslag må du ha et grunnlag for å leie ut, og som regel trenger du styrets ja.
Slik leier du ut seksjonen uten konflikt
Reglene er én ting, praksisen en annen. Disse stegene gjør utleien ryddig for deg, leietakeren og naboene.
-
Les vedtektene og husordensreglene. Se etter godkjenningskrav, en egen grense for korttidsutleie og regler for fellesarealer, parkering og sykkelbod.
-
Søk eller meld fra til styret. Krever vedtektene godkjenning, søker du i god tid. Uansett bør du gi styret navn og telefonnummer til leietakeren.
-
Bruk skriftlig leiekontrakt. Legg ved husordensreglene, slik at leietakeren har skrevet under på at de skal følges.
-
Avklar depositum og overtakelse. Ta bilder av leiligheten ved innflytting og utflytting, og skriv ned målerstanden.
-
Sjekk forsikringen. Spør forsikringsselskapet ditt om innbo- og ansvarsdekning når boligen er utleid.
-
Hold oversikt over korttidsdøgnene. Leier du ut på korttid, bør du føre en enkel logg over døgnene, så du ikke går over grensen i vedtektene eller loven.
-
Ta naboene på alvor. Kommer det klager, tar du dem opp med leietakeren med en gang. Det er du sameiet holder ansvarlig.
Utleie av utstyr i sameiet: den andre typen utleie
Når styret snakker om utleie, handler det ikke bare om leiligheter. Et sameie trenger mye forskjellig utstyr gjennom året. Det kan være høytrykkspyler til vårdugnaden, snøfreser når brøytingen ikke strekker til, eller hekksaks og løvblåser til fellesarealet. Det kan også være henger for å kjøre bort hageavfall og grovavfall, og stiger og verktøy til små reparasjoner.
Mange sameier kjøper slikt utstyr og lagrer det i en bod. Det gir kostnader til innkjøp, vedlikehold og plass, og utstyret står ofte ubrukt det meste av året. Alternativet er å leie det når dere trenger det, eller å la seksjonseierne leie ut og låne bort det de allerede har.
Leie inn til dugnad og vedlikehold
En vanlig vårdugnad krever kanskje én høytrykkspyler, et par hagemaskiner og en henger i én helg. Leier dere utstyret for helgen, får dere riktig utstyr uten at sameiet sitter igjen med maskiner som må vedlikeholdes og forsikres. Hos UloX kan dere søke etter hageutstyr og redskaper, henger og kjøretøy eller maskiner og byggutstyr fra utleiere i nærheten. Hva som finnes der dere bor, avhenger av hvilke annonser som ligger ute, så søk i eget område før dere planlegger dugnaden.
Et praktisk tips til styret: lag en fast liste over hva dugnaden trenger, og hvem som henter og leverer. Da har én person ansvaret for bestillingene, hentingen og returen, ikke ti beskjeder på oppslagstavla.
Når seksjonseierne leier ut til hverandre
I de fleste sameier står det allerede borhammere, stiger, tilhengere, slipemaskiner og telt i boder og garasjer. Dette utstyret kan bli en inntekt for eieren og en besparelse for naboen som pusser opp. Les mer i guiden om å leie ut verktøy privat, og se hvordan du kan tjene penger på utleie av utstyr du allerede eier.
En plattform gjør det tydeligere enn muntlige avtaler i trappeoppgangen hvem som har utstyret, når det skal leveres tilbake og hva som skjer hvis noe går i stykker. Det samme prinsippet som gjelder for leiligheten, gjelder her: skriftlige avtaler forebygger konflikter mellom naboer.
Slik fungerer UloX for sameier og naboer
UloX er en norsk markedsplass der privatpersoner og bedrifter leier og leier ut utstyr lokalt. Du finner, booker, kommuniserer og betaler på nettsiden eller i appen for iOS og Android. Brukerne verifiseres med BankID, og betalingen går sikkert gjennom Stripe. Utleiere har verktøy for depositum, kalender og utleieavtaler. Det er gratis å opprette konto og legge ut annonser. UloX tar en provisjon av leieforhold som faktisk blir gjennomført, og det er utleieren som betaler den.
Skal sameiet ha dugnad, eller trenger du en maskin til oppussingen av seksjonen? Finn utstyr å leie i nærheten på UloX, eller legg ut ditt eget utstyr gratis.
Vårt syn på utleie og deling i sameier
Et sameie er i bunn og grunn et fellesskap som deler: tak, trapper, fasader, grøntareal og ofte en bod full av utstyr. Lovens regler om utleie av seksjoner handler om å balansere eierens frihet mot naboenes ro. Vi mener at den samme balansen er mulig for utstyr, og at den er enklere å få til.
Når en nabo leier ut en høytrykkspyler eller en tilhenger til en annen, trenger ingen å kjøpe det samme utstyret to ganger. Styret slipper å kjøpe maskiner som står ubrukt, og den som eier utstyret, får en inntekt av noe som ellers bare tar plass. Det krever tillit, og tillit krever orden: verifiserte brukere, tydelige avtaler, depositum og en kalender som viser når utstyret er ledig. Derfor har vi bygget UloX slik vi har gjort.
Vi oppfordrer styrer til å tenke på utstyrsbehovet før neste dugnad og før neste store innkjøp. Ofte er det lokale utleiemarkedet, og naboene selv, den enkleste løsningen.
UloX
Vanlige spørsmål
Kan styret nekte meg å leie ut seksjonen?
Nei, ikke som hovedregel. Du har rett til å leie ut seksjonen din, og begrensninger som innføres i ettertid, krever samtykke fra deg. Krever vedtektene at styret godkjenner leietakeren, kan styret bare nekte når det har en saklig grunn.
Hvor mange døgn kan jeg leie ut på korttid i et sameie?
Lovens grense er 90 døgn i året for utleie av hele seksjonen i perioder på inntil 30 døgn. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall sette en grense mellom 60 og 120 døgn i vedtektene, så sjekk vedtektene i ditt sameie.
Teller langtidsutleie med i 90-døgnsgrensen?
Nei. Leieforhold som varer lenger enn 30 døgn sammenhengende, regnes ikke som korttidsutleie og bruker ikke av den årlige kvoten.
Må jeg si fra til styret hvem som leier?
Det kommer an på vedtektene, men det er uansett lurt. Styret trenger kontaktinformasjon ved lekkasje, brann og arbeid som krever tilgang til boligen. Mange forretningsførere har et eget skjema for å melde fra om utleie.
Kan sameiet leie utstyr til dugnad i stedet for å kjøpe?
Ja. Sameiet kan for eksempel leie høytrykkspyler, hageutstyr eller henger til dugnadshelgen. På UloX søker dere etter utstyr fra utleiere i nærheten, og dere booker og betaler direkte på plattformen.
